Henry Gallego (Colombie, 1975) accueille EL PERIÓDICO DE ESPAÑA dans son bureau central de la Calle Sagasta, dans le quartier Chamberí de Madrid. M. Gallego est président de RKS Asset Management, un gestionnaire alternatif d'investissements immobiliers, fonction qu'il cumule avec celle de directeur général de Ktesios Socimi, l'un des véhicules créés par RKS, spécialisé dans l'achat de logements dans des zones périphériques, qu'il inclut dans l '"Espagne oubliée".
Lorsqu'il a présenté à ses actionnaires et aux participants du fonds l'opportunité d'investir dans des propriétés situées dans de petites villes, dans des provinces qui ne sont pas sous le feu des projecteurs de l'immobilier, il affirme qu'ils l'ont traité de fou. Aujourd'hui, dans son bureau avec son chien, un mini schnauzer, il raconte avec fierté comment il a créé un modèle d'investissement immobilier alternatif à l'achat de grands immeubles de bureaux ou de maisons dans les grandes artères de Madrid ou de Barcelone.
QUESTION : Henry, la première question est : comment tout cela commence-t-il ?
RÉPONSE. L'histoire de tout ceci est celle d'un projet personnel. Je travaillais à l'agence de notation Fitch, où je gérais le marché espagnol de la titrisation et de la notation des fonds. En 2002, l'Espagne a commencé à se développer dans ce domaine et il y a eu le boom des RMBS hypothécaires et des PME. Cela m'a permis de connaître le secteur immobilier : les modèles des caisses d'épargne, des banques rurales et des banques. Par la suite, Bankia m'a engagé comme directeur de la structuration des fonds pour les tiers, mais la crise a éclaté. À partir de là, j'ai appris à connaître les deux côtés du secteur. Il y avait une faille fondamentale : les propriétés étaient évaluées pour des hypothèques de 100, alors que la banque accordait des hypothèques de 150 et qu'il y avait beaucoup de liquidités. De plus, les promoteurs n'étaient pas des professionnels et commençaient à construire partout, tout se valait et tout se vendait. Que s'est-il passé lorsque la crise a frappé après 2008 ? Nous nous sommes retrouvés dans une situation où il n'y avait plus de liquidités et où le financement s'est arrêté : les promotions en cours sont restées sur place parce que la banque ne voulait plus en donner et que la subrogation dans les hypothèques des prêts des promoteurs n'était plus accordée. Il n'y avait pas de financement pour le tiers, l'acheteur final, et c'est ainsi que ce maelström et cette situation de marché ont commencé.
P. Puis vient la grande restructuration de l'immobilier espagnol.
R. En Espagne, c'était très difficile parce qu'il n'y avait pas de liquidités et qu'il y avait des actifs surévalués dans le bilan. La Sareb a été créée et nous sommes arrivés en 2013, année charnière car le marché s'est régularisé, c'est le moins que l'on puisse dire. Nous avons commencé à voir que des biens évalués à 100 avaient encore des hypothèques avec un capital de 150 et avaient généré des intérêts de retard et des intérêts ordinaires. En plus, ces biens sont réévalués au prix du marché et ce bien qui valait 100 vaut maintenant 10. Autrement dit, on se retrouve avec un bien qui vaut 10 et une hypothèque de 150, avec des intérêts et des frais immobiliers : ibis, frais de communauté, etc. Il s'agit donc d'un abandon de patrimoine.
P. Mais le marché finit par se redresser.
R. Depuis 2013, on assiste à une reprise à deux vitesses du marché résidentiel : l'appétit des investisseurs étrangers a commencé, mais dans des zones de premier choix (classe supérieure), qui étaient à l'origine le Barrio de Salamanca, à Madrid, et le Paseo de Gracia, à Barcelone. Par la suite, ces zones de premier choix ont été élargies, mais c'est le concept qui a prévalu. Cependant, dans d'autres zones périphériques, où l'on a construit beaucoup plus, les propriétés sont restées sur place et les prix ont augmenté, mais à un rythme différent. Cela représente un stock de logements important, que l'on peut estimer à près d'un million.
Q. C'est ici que vous êtes né ?
R. Wait. Tous les actifs que les banques ou les fonds d'investissement ont repris après la crise dans les zones de premier ordre leur ont été retirés, mais pas dans ces zones périphériques. C'est de tout cela qu'est né RKS. Pourquoi est-il né ? J'ai vécu à Londres et les trajets sont normaux. Là-bas, ce n'est pas comme en Espagne, où tout le monde veut être à 20 minutes, là-bas il est normal de faire deux heures de trajet. Pour revenir au point précédent, il y a un parc immobilier en dehors des grandes villes et un besoin s'est fait sentir parmi la classe ouvrière espagnole, dont plus de 80% est presque millionnaire, beaucoup n'ont pas des salaires qui leur permettent de vivre dans le centre. Par ailleurs, le tissu commercial des zones périphériques génère également beaucoup d'emplois : je n'ai jamais vu un hub logistique d'Amazon dans le centre.
Q. Et vous avez créé la société de gestion RKS et les fonds d'investissement ?
R. Nous avons commencé en 2015 avec le projet. Nous avons maintenant un fonds au Luxembourg, qui est RKS Real Estate, l'actionnaire de référence de Ktesios, et nous avons Ktesios Socimi. Notre stratégie d'investissement est d'acheter des actifs résidentiels pour la location à long terme, offrant des loyers abordables et, jusqu'à présent, nous n'avons pas de concurrence institutionnelle. La gestion est un élément fondamental. Je n'ai rien à gagner à acheter 1 000 biens ou à avoir un portefeuille valorisé à 1 milliard. Je cherche à générer une rentabilité récurrente grâce au paiement des loyers. Nous sommes des gestionnaires d'actifs.
Q. Pourquoi ne pas le faire en dehors de Madrid, Barcelone, Valence ou Malaga ?
R. Il y a une vie au-delà du M-30 et les investisseurs institutionnels l'ont oublié. La réponse à l'investissement en dehors du M-30 est que l'actif est moins liquide que dans le Barrio de Salamanca. C'est relatif et cela dépend de la stratégie. Nous sommes nés sans vouloir rivaliser avec les grands fonds internationaux. Nous voulons créer un produit qui permette de professionnaliser le secteur, d'optimiser les résultats et d'avoir un impact social par le biais de logements abordables. Cependant, nous allons au-delà du logement abordable car notre modèle d'entreprise génère également de l'emploi local, crée de la richesse et sert au développement de ces localités, qui ont toujours eu ce bâtiment vide. Nous venons, nous rénovons, nous utilisons l'emploi local, nous générons des taxes, plus de familles, plus d'écoles...
Q. Quels sont les critères que vous utilisez pour choisir les lieux d'achat ?
R. Les sites où nous investissons doivent être louables. Si nous achetons dans une ville où il n'y a pas d'industrie, qu'allons-nous y faire ? Ce qui nous importe, ce n'est pas l'emplacement, c'est qu'il puisse être loué, c'est fondamental, qu'il y ait de la stabilité et que le micro-environnement économique soit favorable. Il n'est pas nécessaire qu'il y ait Amazon ou des centres logistiques internationaux, tant qu'il y a une création d'emplois locaux, par exemple avec des vignobles ou des usines. J'indique à de nombreux Espagnols les villes où ils achètent et ils ne les connaissent pas. Deux exemples : nous avons acheté à Alcantarilla, une ville située à 15 minutes de Murcie, qui est énorme, ou à Cebolla, une ville proche de Talavera de la Reina, où le nouveau projet Meta va arriver et où il y a une entreprise d'aluminium qui génère 250 emplois. Lorsque nous achetons, nous procédons à une analyse approfondie du marché : nous examinons les entreprises de la région, le nombre d'emplois qu'elles génèrent, le revenu par habitant, le taux de chômage et d'autres statistiques. Nous regardons également s'il y a un Mercadona, car lorsqu'il y en a un, nous savons qu'ils ont déjà fait le travail pour nous. Je n'ai jamais vu un Mercadona qui allait perdre de l'argent.
Q. Combien d'actifs possédez-vous déjà ?
R. Nous disposons de 528 actifs, dont 330 sont des biens locatifs, avec un taux d'occupation supérieur à 95% et un taux de défaillance inférieur à 3%. A cela s'ajoutent les 81 propriétés que nous avons achetées à Unicaja dans la province de Tolède.
Q. Quel est le montant que vous souhaitez investir ?
R. Nous disposons déjà de 20 millions d'euros. Combien voulons-nous investir ? Les véhicules doivent atteindre une taille suffisante pour être efficaces et attrayants pour l'investisseur institutionnel et le financement. La taille est importante. Notre objectif est la croissance organique par le biais d'augmentations de capital et d'acquisitions d'actifs.
P. Mais ils ont lancé une offre publique d'achat sur une autre société.
R. Parallèlement, nous avons une croissance inorganique, comme l'offre que nous avons lancée pour Quid Pro Quo Alquiler Seguro. Notre objectif est que la croissance soit organique et durable, en mettant l'accent sur l'immobilier et en proposant des logements abordables, mais si des opportunités comme celle-ci se présentent, nous les prendrons en compte.
P. Mais Quid Pro Quo possède des maisons à Madrid et à Barcelone.
R. Le concept de QPQ s'inscrit dans le segment à haut rendement. De plus, d'après ce que l'on peut voir, ils ne se trouvent pas vraiment dans des zones de premier ordre, il n'y en a pas dans le centre de Madrid et ils sont à la périphérie des zones métropolitaines. La différence est que nous faisons de l'habitat concentré dans le même bâtiment, ce qui est notre objectif, la plupart ou la totalité d'entre eux, afin d'offrir une gestion optimale, et que les QPQ sont dispersés.
Q. Quels sont les prix de location de vos biens ?
R. Il y a des loyers de 250 à 700 euros par mois, mais la moyenne est de 390. Vous savez, quand la loi sur les baux urbains a modifié la durée des contrats pour la porter à sept ans, les grands propriétaires ont pété les plombs et pas nous. Beaucoup recherchent la rotation. L'idéal serait que le locataire reste non pas 5, mais 10, 15 ou 20 ans. C'est ce que nous recherchons : fidéliser les locataires. Ce que nous voulons, c'est qu'ils restent longtemps, car la rotation entraîne des dépenses considérables : frais d'installation, frais de marketing, temps sans revenus, etc. Quand on met ça dans la balance, on augmente de 10 %, mais si on le laisse vide pendant six mois avec des loyers de 300 euros, ce n'est pas rentable.
P. Parlons des rendements, qu'est-ce que vous regardez ?
R. Notre objectif est de distribuer un dividende annuel minimum de 6,5 %, une fois le portefeuille stabilisé. En outre, des plus-values seront générées par la rotation des actifs et il y aura une réévaluation de l'action. Nous nous négocions actuellement à 60% en dessous de la valeur de nos actifs moins les dettes.
P. Pour cela, il faut que les maisons soient vendues. Comment allez-vous vous y prendre ?
R. Nous sommes des gestionnaires d'actifs, mais nous devons définir des stratégies de désinvestissement et nous avons créé une stratégie organique, la location-vente. Le régime Socimi exige que les biens soient loués pour une durée minimale de trois ans. Nous signons des contrats de location-vente, dans lesquels nous voulons générer un impact social en aidant les gens à acheter un logement. Ceux qui le souhaitent ont 36 mois pour payer la prime d'option et jusqu'à sept ans pour l'exercer.
P. Lorsque vous l'achetez, vous générez des plus-values.
R. Bien sûr, mais nous devons d'abord accumuler un volume suffisant pour nous stabiliser. Chaque trimestre, nous avons des actifs à faire tourner. Bien que ce ne soit pas notre principal intérêt, il y a 5 % du portefeuille dans lequel le locataire devient propriétaire. De plus, s'ils s'habituent à la maison et sont les meilleurs locataires. Contrairement à d'autres options, Ktesios continue à payer l'IBI et les frais de communauté, alors que normalement tous les coûts sont répercutés sur le locataire. Par exemple, une propriété qui valait 49 000 euros, nous l'avons achetée 30 000 et elle a été évaluée à 60 000 ; les chiffres nous permettent de vendre en dessous de l'évaluation.
P. Je comprends qu'il s'agit d'une activité avec un rendement élevé sur le papier et un rendement net beaucoup plus faible.
R. Une partie du succès des projets de Ktesios et de notre stratégie d'investissement ne réside pas seulement dans la niche de produits, mais aussi dans la gestion. Pourquoi l'humidité se produit-elle ? Parce que les tuyaux de descente ne sont pas nettoyés. Si vous investissez dans ce domaine, vous économisez. En outre, nous avons une assurance multirisque qui offre une très bonne couverture et les appartements, non pas parce que nous achetons dans ces endroits, sont mauvais. Nous aimerions les avoir ici. En outre, nous installons de nouveaux appareils à haut rendement énergétique afin d'économiser l'énergie. Évidemment, dans le cadre de notre modèle d'entreprise, nous avons certaines remises qui doivent être appliquées parce que nous connaissons l'opération. Nous avons créé cela en 2015 et Ktesios est né en 2019, mais pendant tout ce temps, nous avons testé et appris.
Q. Quelle est l'importance de la gestion ?
R. La gestion doit être à 360 degrés : marketing, gestion immobilière et gestion de la communauté. Nous ne facturons pas le mois d'agence au locataire, nous ne payons pas l'assurance habitation et nous aidons le locataire dans tout le processus d'enregistrement des services publics. Évidemment, nous sommes très stricts car nous sommes un véhicule d'investissement et nous devons nous conformer à notre plan. Cela ne nous empêche pas d'avoir 25 personnes qui travaillent dans la gestion, avec une proximité, une flexibilité, beaucoup d'empathie avec le locataire, mais aussi de faire respecter les contrats. Nous ne sommes pas une ONG. Par exemple, à Covid-19, nous avons vu qu'il y avait un problème à venir et nous avons lancé notre programme avant que le gouvernement ne le fasse, ce qui n'a d'ailleurs servi à rien. Nous avons réduit pendant trois mois la moitié du loyer des locataires qui étaient restés à ERTE. Nous comprenons qu'en ville, ils peuvent payer avant la fin du mois, mais dans les villages, ce n'est généralement pas le cas. De cette manière, nous réduisons les impayés techniques et le premier lot de recouvrement est lancé le 5. Le 5 est la date générale, mais le 10 est réservé aux chômeurs et c'est à ce moment-là qu'ils sont payés. C'est l'alignement. Nous voulons la loyauté et la bonne entente.
Q. À quel prix moyen les gens achètent-ils des maisons ?
R. Nous achetons entre 40 et 60 % en dessous de la valeur du marché. C'est un élément important de la définition du risque de nos investissements, qui nous donne la garantie que, dans le pire des cas, nous disposons d'un coussin substantiel avec lequel nous pouvons céder avec une décote tout en générant des plus-values.
P. Pour être plus précis, quel est le ticket d'achat moyen par logement ?
R. Il est public. Le coût moyen peut être de l'ordre de 40 000 euros.
Q. Combien de logements souhaitez-vous avoir ?
R. Nous ne sommes pas pressés, mais notre objectif est d'atteindre 5 000 ou 6 000 unités en quatre ans.
P. Il est ambitieux.
R. Oui, mais il s'agit de 6 000 unités, pas de maisons. En ce moment, lors du dernier achat, nous en avons pris plus de 80 et nous avons une liste énorme que nous examinons. Nous recevons des actifs qui font partie de portefeuilles qui stagnent parce que la seule façon de s'en défaire est de les vendre à des particuliers au niveau local. Nous achetons avec l'objectif de louer et nous ne sommes pas pressés de vendre. Nous voulons devenir, et nous sommes en train de le faire, un important propriétaire de logements abordables et un débouché pour les fonds d'investissement ou les institutions financières qui se sont vu attribuer ces portefeuilles. Nous sommes cet épurateur qui transforme le problème qu'ils rencontrent en une opportunité. Nous montrons que cela fonctionne et qu'il y a une demande pour ce type d'actifs.
Q. Que vous disent les administrations publiques ?
R. Lorsque je m'adresse aux administrations publiques, j'essaie de leur faire comprendre l'importance de la collaboration public-privé. L'année dernière, lors d'une foire commerciale, un politicien m'a demandé comment nous faisions et j'ai répondu que nous travaillions parce que c'est ce que nous savons faire. Nous rencontrons parfois un problème de temps, mais en général, nous sommes très en phase et, en particulier avec les communautés autonomes, nous les informons et leur demandons de l'aide.
P. Enfin, qui est à l'origine de ce projet ?
R. Ktesios est détenu majoritairement par RKS Real Estate, un fonds unique de capital-investissement et d'investissement alternatif domicilié au Luxembourg. Il s'agit d'un hybride entre un fonds de titrisation et un fonds d'investissement. Il investit dans des usufruits avec option d'achat, des projets immobiliers et des socimis. Qui se cache derrière RKS Real Estate ? Des investisseurs patrimoniaux, 140 au total. Au sein de Ktesios, la stratégie a été très pédagogique. Il s'agit de nous faire oublier que les investissements liquides se font à Madrid et de nous expliquer qu'il existe des possibilités d'investissement en dehors de Madrid. Nous avons oublié qu'elles existent et qu'elles ont un immense potentiel, et c'est ce que nous avons dû créer, un segment d'investissement dans l'immobilier qui n'existait pas et démontrer avec un historique qu'il fonctionne. On m'a qualifié de fou lorsque j'ai dit que nous allions acheter à Tolède. En fin de compte, nous avons fait des progrès, en créant et en consolidant ce segment.
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