Le prix moyen des logements en Espagne a poursuivi sa tendance à la hausse en 2022 pour clôturer l'année avec une augmentation de 3,3%, s'établissant à 1 507 euros par mètre carré en moyenne en Espagne. Mais les jours de cette tendance sont comptés, car la hausse des taux d'intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) et ses conséquences sur l'Euribor vont ralentir les achats au cours de la nouvelle année 2023, selon les experts. La situation d'incertitude économique n'aidera pas non plus, ce qui créera un cocktail parfait pour que les prix des logements baissent pour la première fois depuis la pandémie, même s'il ne s'agira pas d'une baisse significative en raison du manque d'offre dans les villes les plus habitées.
Il ne faut pas oublier qu'il existe deux Espagne sur le marché immobilier. D'un côté, il y a des villes où les prix se maintiennent ou même baissent année après année parce que beaucoup de leurs habitants partent vivre à l'étranger pour le travail ou les études, comme c'est le cas en Estrémadure (les prix ont baissé de 1,4 % en 2023) ou en Castille-La Manche, où les prix ne dépassent pas 1 000 euros par mètre carré. Contrairement à d'autres qui accueillent des résidents chaque année, ce qui tend le marché en raison du manque d'offre, comme les Baléares, qui pour la cinquième année marque le pic avec 2 611 euros/m2, suivies de Madrid (2 412 euros) et du Pays basque (2 309 euros).
En Espagne, environ 80 000 logements sont construits chaque année, alors que la demande est trois fois plus élevée. Pendant les années de la bulle immobilière, 700 000 logements ont été construits. Luis Corral, PDG de Foro Consultores Inmobiliarios, explique à ce journal que l'offre est très faible, tant dans le neuf que dans l'occasion. Selon lui, les coûts de construction des nouveaux logements ont augmenté et les promoteurs n'arrivent pas à joindre les deux bouts, ce qui, ajouté au fait qu'il faut "jusqu'à 15 ans" pour convertir un terrain rural en terrain aménageable en raison des obstacles administratifs, rend la situation très difficile.
Obligé de vivre dans un logement loué
En conséquence, les maisons d'occasion ont reçu une "énorme pression de la demande" et ont été en rupture de stock. Corral assure que la hausse des taux d'intérêt va ralentir les achats, "mais cela ne signifie pas que les prix vont baisser car il y a très peu à chercher". Cette situation contraint de nombreux jeunes et familles ouvrières à vivre dans des logements loués "par force". "Il y en a beaucoup qui voudraient acheter une maison mais le marché les en empêche, alors ils optent pour la location et cela exerce une pression à la hausse sur les prix", explique-t-il.
Fotocasa prévoit que cette année les prix des loyers augmenteront de 5% en Espagne et prévient que "l'interventionnisme" sur ce marché fera grimper les prix, contrairement à ce qui est prévu. En 2022, ils ont grimpé de 8,4%, selon les données d'Idealista, qui situe le prix du mètre carré à louer à 11,4 euros.
Gonzalo Bernardos, professeur d'économie à l'université de Barcelone, affirme que l'offre d'appartements à louer est très faible car le plafonnement des prix "l'a tuée". Il souligne que de nombreux propriétaires se tournent vers la location saisonnière de chambres pour les étudiants, ce qui les rend plus rentables. Selon lui, la limite de 2% est une "excellente nouvelle" pour le locataire actuel à court terme, mais "horrible" pour ceux qui doivent déménager. "Des contrôles de prix ont été mis en place dans de nombreuses villes européennes et ont toujours échoué", a déclaré Bernardos.
Selon lui, la formule pour faire baisser les prix des loyers est une combinaison d'avantages fiscaux pour les propriétaires (les administrations publiques payant les taxes foncières, l'IBI, les taxes communautaires, etc. tant que le propriétaire conserve son bien à un prix modeste) et d'incitations pour les grands propriétaires afin que le loyer social leur rapporte au moins 5%. "Beaucoup de logements vides arriveraient sur le marché de la location et dès que l'offre augmente, le prix baisse", explique l'expert.
Les rénovations augmentent la valeur des logements
Une forme d'investissement immobilier qui est devenue populaire ces dernières années consiste à rénover des propriétés d'occasion et à les vendre à un prix bien supérieur à leur prix d'origine. Une étude de Casavo révèle que la rénovation d'une propriété à Madrid peut augmenter son prix jusqu'à 30%. Cependant, Mariano Sanz, secrétaire général de l'association patronale de la construction (CNC), explique à ce journal que la rénovation et le réaménagement de logements est une activité dont les prix baisseront peu cette année car les matériaux continuent à fixer des maxima.
En outre, M. Sanz rappelle que ce sous-secteur est "central" dans le plan de relance, avec 3 420 millions de fonds européens destinés à la réhabilitation résidentielle, mais ce budget "ne finit pas par atteindre l'économie réelle car ils ne sont pas transférés des collectivités aux entreprises". Tout cela va affecter les prix, le nombre de projets et le taux de création d'emplois dans le secteur, prévient-il.
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